Devolução de Comissão de Corretagem em Compra de Imóvel

 Comprador de Imóvel: Vendedor Inadimplente Garante Devolução de Comissão de Corretagem e Prazo Prescricional Ampliado

Brasília – O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, em casos de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral da comissão de corretagem, e o prazo prescricional para buscar essa restituição não é o trienal (de três anos). Além disso, a Corte reafirmou a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) mesmo para compradores que atuam como investidores, desde que demonstrem boa-fé e vulnerabilidade.

A decisão foi proferida em um agravo interno que questionava, entre outros pontos, o prazo para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a aplicação do CDC. O STJ, ao negar provimento ao recurso, reforçou sua jurisprudência sobre o tema.

Inadimplência do Vendedor e a Restituição da Comissão de Corretagem

Um dos pontos centrais da decisão é que, quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do vendedor, a devolução da comissão de corretagem é uma consequência lógica do dever de restituir todos os valores pagos. Dessa forma, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos, que é comumente associado à pretensão de restituição de valores pagos indevidamente, como abordado no Tema 938/STJ.

"Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem", destacou a Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora em um dos precedentes citados pela Corte.

CDC Abrange "Consumidor Investidor" Vulnerável

Outro ponto relevante é a aplicação do CDC. O STJ ratificou a teoria finalista mitigada, que permite que o Código de Defesa do Consumidor seja utilizado para amparar o adquirente de unidade imobiliária que, mesmo com o intuito de investir ou auferir lucro, age de boa-fé e não possui conhecimentos ou expertise no mercado imobiliário. Essa figura é conhecida como "consumidor investidor".

Segundo o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, "o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (...) se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade".

Manutenção da Decisão e Precedentes do STJ

A Corte ressaltou que a decisão recorrida estava em consonância com a jurisprudência dominante do STJ, o que atraiu a incidência da Súmula n. 83 do STJ, que impede o conhecimento de recursos que divergem de entendimento já consolidado no tribunal.

Além disso, o STJ não pôde analisar questões que exigissem a interpretação de cláusulas contratuais ou o reexame do conjunto de provas dos autos, devido à aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

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Com a decisão, o agravo interno foi desprovido, mantendo-se a determinação de que, em casos de inadimplemento do vendedor, a comissão de corretagem deve ser integralmente restituída, e o CDC pode proteger o comprador, mesmo que ele seja um investidor ocasional.

AgInt no AREsp 2285023 / RJ

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL

2022/0245198-9

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Autor: Ronaldo G. Silva Consultor Jurídico da CMDC Pós-Graduado em Direito pela Unesa e em Educação pela UFF.

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